住み替え時の住宅ローンはどれがいい?

住宅情報を見ていると、好みの物件が急に出てきたりしますよね。

すぐに欲しいけど、今の住宅ローン残高もかなりの額が・・・

そんな方でも、状況によっては住み替えることが可能かもしれません。

住み替え時の住宅ローンは大きく分けて2つあります。
a.新物件と現住居残債のWローン
b.現住居残債を新たなローンに上乗せする住み替えローン

私自身がハウスメーカーと相談している現状でそれぞれをご説明します。
本記事は私個人の状況によるものです。参考程度にご覧ください。

まずは『a.新物件と旧物件残債のWローン』です。

ポイント住み替えのタイミングが自由にできる!
①現住居の売却査定
②現住居の残債と支払方法の検討(返済年数を短くする or 返済月額を低くする)
③実際に同時に2つのローン返済が可能かシミュレーション
④Wローンを前提とし、新物件を購入できるか銀行に審査を依頼
⑤売却を市場に出す契約を締結

私は③をするまでもなく、同時にローン返済することが困難であることは明白でした。
そのため、この案は即座に廃案です。

続いて『残債を新たなローンに上乗せする住み替えローン』です。

ポイント売却と転居が同時でなければならない!
①現住居の売却査定
②新物件への転居までに売却できる価格の設定
不動産会社と買取価格について確認
最悪のケースを想定した条件で、新物件を購入できるか銀行に審査を依頼
⑤売却を市場に出す契約と不動産会社と買取価格の契約を締結

こちらのは売却と転居を同時することが条件であるため、現住居を市場に出し、期日までに売却できない場合は、不動産会社に買い取りしていただくしかありません。
つまりは、かなり安価な条件で不動産会社に売却し、多額の残債を新たなローンに上乗せすることが条件になります。
不動産会社の買取は相場の6~7割とのことですが、決して利益を大きく確保するための措置ではありません。

不動産会社の買取制度はなぜ安いの?
・販売継続のための営業費用(人権費、広告費等)
・リフォーム費用
・事業用物件のため税金が高い
  ・・・等があるようです。

比べてみると、どちらが自分に合っているのかを知ることができます。
前者は毎月の返済に余裕がある方、後者は現住居の残債が多くなっても月額支払を抑えたい方になります。

私は後者の『残債を新たなローンに上乗せする住み替えローン』でないと、住み替えできませんので、この方法一択で検討中です。

ただし、これらの状況は自身のその時の状況で大きく変わってしまいます
私の場合は、自動車ローンの残債があり、毎月の返済額には限界があるということです。
他には、マンションの場合、管理費や修繕積立金は毎月ローンを払っているようなものという考え方もあり、これは自動車ローンとは逆に毎月の返済額を多くできることになります。

将来を見据えて、無理のない返済計画を立て、住み替えを検討しましょう。
くれぐれも無理は禁物ですよ!

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